Sanierungsziele

Die Ziele der Sanierung leiten sich aus dem Leitbild und den Leitlinien der Vorbereitenden Untersuchung (VU) die die  S.T.E.R.N. Gesellschaft der behutsamen Stadterneuerung mbH im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen durchgeführt hat ab. Sie finden daher auch weitere Informationen unter Vorbereitende Untersuchungen.

Leitbild

Das Gebiet rund um die Langhansstraße in Weißensee ist ein vom Handwerk geprägter Ort mit einer ganz eigenen Geschichte. Der besondere Gebietscharakter aus Wohnen und Arbeiten soll erhalten und unter Wahrung der sozialen Mischung sowie Stärkung der sozialen, kulturellen und grünen Infrastruktur behutsam entwickelt werden.

Leitlinien

  1. Ortsbild, Wohnen und Arbeiten/Handwerk erhalten und behutsam entwickeln
  2. Grün- und Spielflächen schaffen und stärken, soziale und kulturelle Infrastruktur qualifizieren
    und ausbauen
  3. Quartier an die Anforderungen der neuen Mobilität anpassen.
  4. Maßnahmen zur Verbesserung der klimatischen Verhältnisse im Quartier entwickeln und umsetzen
  5. Steuerung der Gebietsentwicklung und kontinuierliche Beteiligung der Akteur*innen vor Ort

Handlungsfelder

Die Sanierungsziele gliedern sich in fünf Handlungsfelder, die sich aus jeweils mehreren Einzelzielen zusammensetzten. Sie bilden die Grundlage für die weitere fachliche Arbeit, Beteiligungsverfahren und Sanierungsmaßnahmen.

1.1 Ortsbild und städtebauliche Struktur erhalten und behutsam entwickeln

Das gebietstypische Ortsbild und die städtebauliche Struktur sind im Rahmen der Gesamtmaßnahme zu erhalten und behutsam zu entwickeln. Neubauten sollen sich angemessen ins Ortsbild einfügen. Die stellenweise stark sanierungsbedürfte Gebäudesubstanz soll instandgesetzt und qualifiziert werden. Als Instrumente stehen ebenso die drei städtebaulichen Erhaltungsverordnungen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB „Weißenseer Spitze“, „Weißensee Süd“ und „Ostseestraße / Grellstraß“ zur Verfügung.

1.2 Gewachsene Nutzungsart sichern und behutsam entwickeln

Das Gebiet ist seit jeher von einer vielfältigen Nutzungsstruktur gekennzeichnet. Gewerbe befindet sich vorrangig auf dem Areal der Ruthenbergschen Höfe, aber auch ungleichmäßig im Gebiet verteilt und teilweise in wohngeprägten Blöcken. Die gewachsene Nutzungsart – bestehend aus Wohnen und Gewerbe – ist zu erhalten und behutsam weiterzuentwickeln.

1.3 Nutzungskonflikte vermeiden bzw. abbauen

Nutzungskonflikte bestehen zwischen Wohnen und emittierenden Gewerbebetrieben (Lärm, Geruch, Erschütterung). Daher sind die Nutzungsarten im städtebaulichen Rahmenplan so zu definieren, dass Nutzungskonflikte vermieden bzw. abgebaut werden. Daraus ergibt sich ein Schwerpunkt für Gewerbe im Umfeld der Ruthenbergschen Höfe. Für den Abbau bestehender Konflikte kommen auf Basis einer gezielten Einzelfallanalyse bauliche, technische und organisatorische Lösungen in Frage. Bei Neubauvorhaben sind Konflikte durch eine geeignete planerische Trennung der Nutzungen oder entsprechende bauliche Maßnahmen zu vermeiden. Die Ruthenbergschen Höfe sind in ihrer Nutzung und Gestalt zu erhalten und zu entwickeln.

1.4 Unter- und ungenutzte Grundstücke unter Wahrung des Ortsbilds und der Nutzungsstruktur entwickeln

Für die Entwicklung der unter- und ungenutzten Grundstücke im Gebiet kommen in Bezug auf die vorhandenen Defizite folgende Nutzungen in Betracht: öffentliche Grün- und Spielflächen, soziale und kulturelle Infrastruktur sowie preiswerte Wohn- oder Gewerbenutzungen. Zum Teil sind (zusammenhängende) unter- bzw. ungenutzte Grundstücke in Vorbereitung auf eine angemessene städtebauliche Entwicklung neu zu ordnen. Das Ortsbild und die vorhandene städtebauliche Struktur sind bei der Flächenentwicklung zu berücksichtigen.

1.5 Soziale Zusammensetzung der Bevölkerung erhalten

Die Wohnbevölkerung ist in der derzeitigen demografischen und sozialen Zusammensetzung vor einer Verdrängung durch die bauliche Erneuerung zu schützen. Im Rahmen der Prüfung der Voraussetzungen für den Erlass der sozialen Erhaltungsverordnung wurde ermittelt, dass im Gebiet vor allem Familien mit Kindern, Alleinerziehende und alleinstehende Senioren sowie die „Kernbevölkerung“ mit langer Wohndauer auf preiswerten Wohnraum angewiesen sind. Zur Sicherung der Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung unter Berücksichtigung der oben genannten Teilgruppen ist preiswerter Wohnraum im Gebiet zu erhalten. Sanierungsbedürftiger Wohnungsbestand ist sozialverträglich zu erneuern. Die Wohnbedürfnisse einkommensschwächerer Bewohnerschichten sind besonders zu berücksichtigen. Luxus-Modernisierungen, Rückbau, Zusammenlegungen und Umwandlungen von Wohnungen sind nicht zulässig. Die Ausstattungsstandards und die energetische Erneuerung sollen angemessen sein und die finanzielle Leistungsfähigkeit der Gebietsbewohnerschaft nicht überfordern. Zur Konkretisierung der sozialen Sanierungsziele ist, auf der Grundlage einer Analyse der Bevölkerungsstruktur und Wohnsituation sowie der baulich-städtebaulichen Entwicklungsperspektiven, die Erarbeitung einer Sozialstudie für das Gebiet erforderlich.

1.6 Bedarfsgerechten, preiswerten Wohnraum neu schaffen

Durch den absehbar anhaltenden Nachfragedruck auf dem Wohnungsmarkt besteht ein Bedarf die Entwicklungs- und Neubaupotenziale im Gebiet auch zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums auszunutzen. Hierbei ist darauf zu achten, dass die Gebietsentwicklung durch den Einsatz der Instrumente des Besonderen Städtebaurechts sozialverträglich gestaltet wird. Der Wohnraum im Gebiet soll dem dauerhaften Wohnen dienen. Bei allen Neubauvorhaben ist ein differenzierter Wohnungsschlüssel vorzusehen und eine Mischung von unterschiedlichen Wohnungsgrößen und Wohnungstypen herzustellen. Eine Häufung von Kleinstwohnungen ist zu vermeiden. Neubauvorhaben sollen sich am Modell der kooperativen Baulandentwicklung orientieren und somit einen ausreichenden Anteil an preisgünstigem Wohnraum sowie Wohnfolgeeinrichtungen zur Verfügung stellen. Die konkrete Umsetzung ist im Einzelfall zu prüfen. Neubauvorhaben sollen durch ihr Heranrücken an vorhandene Einrichtungen der sozialen Infrastruktur und an öffentliche Spielplätze diese in ihrer Nutzbarkeit nicht beeinträchtigen. Neubauten müssen daher in ihrer baulichen Ausgestaltung Rücksicht auf die zulässigerweise emittierenden Nutzungen nehmen. Neubauten sollen den Anforderungen an klimagerechtes Bauen genügen und ausreichend Freiflächen zur Verfügung stellen. Neubauvorhaben sollen autoarm konzipiert werden und keine Kfz-Stellplätze auf privaten Grundstücken vorsehen. Die Wohnhöfe sind vom Kfz-Verkehr freizuhalten und Stellplätze ggf. flächenschonend in Tiefgaragen und unter Gewährleistung einer ausreichenden unversiegelten privaten Freifläche unterzubringen. Der Anteil des kommunalen und gemeinwohlorientierten Wohnungsbestandes im Gebiet soll erhöht werden. Hierzu ist auch der Ankauf von Flächen zugunsten städtischer Wohnungsbaugesellschaften sowie Wohnungsbaugenossenschaften zur Schaffung neuen preiswerten Wohnraums im Gebiet fortlaufend zu prüfen. Im Rahmen einer Sozialstudie soll auch der Bedarf an Sonderwohnformen untersucht werden und bedarfsgerecht bei Neubauvorhaben berücksichtigt werden.

1.7 Gewerbeflächen sichern und weiterentwickeln

Der gewerbliche Schwerpunkt im Gebiet – nicht nur auf dem Areal der Ruthenbergschen Höfe – stellt ein Alleinstellungsmerkmal dar. Hervorzuheben ist die Goldleistenfabrik als ein Standort vielfältiger Gewerbebetriebe unter einem Dach. Um den gewerblichen Schwerpunkt im Gebiet zu erhalten und zu stärken, sind Gewerbeflächen langfristig zu sichern. Dafür sind die heute überwiegend gewerblich genutzten Bereiche sowie weitere geeignete Flächen im Rahmenplan entsprechend zu definieren. Eine Vorbereitende Untersuchungen Pankow-Langhansstraße Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Umnutzung der Gewerbeflächen ist zu vermeiden. Bei der Entwicklung von unter- oder ungenutzten Flächen sind die aus dem Gebiet vorrangig abgeleiteten gewerblichen Bedarfe zu berücksichtigen.

1.8 Gewerbliche Erdgeschossnutzungen entlang der Hauptverkehrsstraßen erhalten

Gewerblich genutzte Erdgeschosszonen leisten einen wichtigen Beitrag für ein belebtes Straßenbild und zur lokalen Versorgung. Diese befinden sich im Gebiet insbesondere entlang der Prenzlauer Promenade, Langhansstraße, Gustav-Adolf-Straße und Pistoriusstraße. Leerstehende Ladenlokale sind möglichst mit neuen gewerblichen Nutzungen zu füllen. Ein nachfragegerechter Branchenmix ist anzustreben. Die Umwandlung von Gewerbe in Wohneinheiten ist in den Erdgeschossen entlang der Hauptverkehrsstraßen zu vermeiden. Bei Neubauten entlang der Hauptverkehrsstraßen, im Stadtteilzentrum (STZ) Berliner Allee / Greifswalder Straße Nord und Nahversorgungszentrum (NVZ) Weißenseer Spitze sind gewerblich genutzte oder durch soziale und kulturelle Infrastruktur genutzte Erdgeschossbereiche zu stärken und einer Wohnnutzung vorzuziehen.

2.1 Neue wohnungsnahe öffentliche Grün- und Freiflächen für alle Altersgruppen schaffen

Zur Behebung des hohen Versorgungsdefizits sollen im Gebiet weitere wohnungsnahe öffentliche Grün- und Freiflächen sowie Spielplätze geschaffen werden. Ein Schwerpunkt liegt im westlichen Gebietsteil mit dem bezirksweit höchsten Versorgungsdefizit an öffentlichen Grünflächen und Kinderspielplätzen. Darüber hinaus sind bei der Schaffung neuer wohnungsnaher Grün- und Freiflächen die Anforderungen aller Altersgruppen einzubeziehen. Bereits kommunale Flächen wie das Grundstück Lehderstraße 73 / Goethestraße 9 sollen dahingehend als öffentlicher Spielplatz bzw. der Pistoriusplatz als öffentliche Grünfläche umgestaltet werden. Weitere geeignete Flächen dafür sind durch die öffentliche Hand zu sichern und zu entwickeln.

2.2 Qualität der bestehenden öffentlichen Grün- und Freiflächen für alle Altersgruppen verbessern

Die Nutzbarkeit und Gestaltung aller bestehenden öffentlichen Grün- und Freiflächen soll erhalten und qualitativ verbessert werden. Insbesondere der Spielplatz in der Tassostraße sowie die Grünfläche in der Langhansstraße 38/40/41 bedürfen einer Verbesserung. Generell gilt es bei der Qualifizierung der öffentlichen Grün- und Freiflächen die Anforderungen aller Altersgruppen zu berücksichtigen.

2.3 Wohnungs- und siedlungsnahe Grün- und Freiflächen vernetzen

Während sich im Gebiet kaum attraktive wohnungsnahe öffentliche Grün- und Freiflächen befinden, bieten die Parkanlagen im Nordosten eine besondere Freiraumqualität. Die siedlungsnahen Grün- und Freiflächen rund um den Kreuzpfuhl und Weißen See sind gezielt mit den (bestehenden und noch zu schaffenden) wohnungsnahen Grün- und Freiflächen im Gebiet zu vernetzen und für die Bedürfnisse der Bevölkerung aus dem Gebiet in Teilen zu unterhalten und zu entwickeln.

2.4 Private wohnbezogene Freiflächen entsiegeln und gestalten

Aufgrund des hohen Defizits an öffentlichen Grünflächen kommt den privaten Freiflächen Bedeutung zu. Der teilweise hohe Versiegelungsgrad sowie die geringe Gestaltungsqualität bestehender privater Freiflächen soll im Zuge der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme durch entsprechende Maßnahmen behoben werden. Mit Nachverdichtungsvorhaben soll keine wesentliche Verschlechterung der Freiflächensituation einhergehen. Vielmehr sind bei Nachverdichtungen eine Entsieglung, Begrünung und Neugestaltung der privaten Freiflächen zu verwirklichen Stellplätze in den Blockinnenbereichen sind zu reduzieren. Anreize für die Eigentümer*innen und zur Umgestaltung sind zu schaffen sowie Mieter*innen bei Initiativen für kleinklimatische Verbesserungen zu unterstützen. Bei Neubauvorhaben sind qualitätsvolle private Freiflächen mit einem geringen Versiegelungsgrad vorzusehen. Dafür sind adäquate versickerungsfähige Beläge zu verwenden (z.B. Rasengittersteine). Vor dem Hintergrund des hohen Spielflächendefizits im Gebiet ist die bauordnungsrechtliche Verpflichtung zur Errichtung ausreichender Kinderspielplätze bei privaten Neubauvorhaben (mit mehr als sechs Wohneinheiten) auf dem Grundstück umzusetzen und nicht durch Zahlung eines Geldbetrags abzulösen.

3.1 Vorhandene Standorte der sozialen und kulturellen Infrastruktur sichern, bedarfsgerecht anpassen und qualifizieren (Quantität und Qualität der Gebäude und Außenflächen)

Das starke Bevölkerungswachstum seit 2009 – insbesondere in der jungen Altersgruppe der unter 18- jährigen – führt zu Anpassungsbedarfen bei der sozialen und kulturellen Infrastruktur. Dazu zählen insbesondere Schulen und teilweise Kindertagesstätten, gedeckte und ungedeckte Sportstätten, Jugendfreizeiteinrichtungen und öffentliche Kultureinrichtungen. Die bestehenden Standorte sollen erhalten, dem Bedarf entsprechend angepasst und qualifiziert werden. Dies betrifft die Gebäude gleichermaßen wie die Außenflächen. Eine Mehrfachnutzung der Gebäude ist anzustreben.

3.2 Besonders die Kapazitäten an Schulen und Kitas anpassen

In der Bezirksregion Weißensee besteht derzeit ein hohes Kapazitätsdefizit bei der Versorgung mit Schul- und teilweise Kitaplätzen, das sich durch den Zuzug von Familien mit Kindern und dem Anstieg der unter 18-jährigen in den nächsten Jahren voraussichtlich weiter verschärfen wird. Das Defizit ist durch die Erweiterung und Umorganisation bestehender Standorte sowie durch Neubau abzubauen. Zur Angebotserweiterung im Bereich der sozialen Infrastruktur ist der Grunderwerb im Gebiet kontinuierlich zu prüfen.

4.1 Den öffentlichen Raum (Straßen und Plätze) neu aufteilen

Der nutzbare öffentliche Raum im Gebiet ist im Wesentlichen auf die Straßenräume beschränkt. Öffentliche Platzflächen mit Aufenthaltsqualität sind im Gebiet kaum vorhanden. Der öffentliche Raum ist für mehr Nutzungen als nur die Verkehrsabwicklung zurückzugewinnen. Der Straßenraum besteht in den meisten Fällen aus Gehwegen, Straßenbäumen, straßenbegleitenden Parkplätzen und der Fahrbahn. Radwege oder Radfahrstreifen sind innerhalb des Gebiets abgesehen von der Prenzlauer Promenade und Am Steinberg nicht vorhanden. Zur Erhöhung der Verkehrssicherheit und Aufenthaltsqualität sowie zur Verbesserung der Standortqualitäten der Straßenbäume soll der öffentliche Raum nutzungsgerechter aufgeteilt werden.

4.2 Durchgangsverkehre reduzieren

Die Wohn- und Lebensqualität wird im Untersuchungsgebiet insbesondere durch einen hohen ortsfremden Durchgangsverkehr eingeschränkt. Die daraus entstehenden Belastungen sind durch geeignete verkehrslenkende, organisatorische oder bauliche Veränderungen an Straßenquerschnitten und Knotenpunkten zu verringern. Besonders stark betroffen sind die Roelckestraße und Pistoriusstraße. Angesichts der komplexen verkehrlichen Problemlagen ist ein Verkehrs- und Mobilitätskonzept zu erarbeiten. Vorbereitende Untersuchungen Pankow-Langhansstraße Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept.

4.3 Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum erhöhen und entwickeln

Die Erhöhung der Aufenthaltsqualität ist eng verbunden mit der Neuaufteilung des öffentlichen Raums und der Reduzierung des ortsfremden Durchgangsverkehrs. Dies betrifft in besonderem Maße die baulichen Umgestaltungen zugunsten von Fußgänger*innen und Radfahrer*innen, die Neu- und Umgestaltung öffentlicher Grün- und Freiflächen sowie auch die Straßenräume. Damit soll die Aufenthaltsqualität in diesem Bereich deutlich gesteigert werden.

4.4 Verkehrssicherheit im öffentlichen Raum erhöhen

Das hohe Verkehrsaufkommen und die derzeitige Aufteilung der Straßen im Gebiet führt zu Defiziten bei der Verkehrssicherheit für alle Verkehrsteilnehmer*innen. Ziel ist die Verbesserung u.a. der Schulwegsicherung durch die Umsetzung von Maßnahmen im direkten Umfeld der sozialen und kulturellen Infrastrukturstandorte sowie entlang der Schulwege, Kitas und öffentlichen Spielplätze. Dafür in Frage kommt u.a. die Schaffung von Querungsmöglichkeiten (Gehwegvorstreckungen, Fußgängerüberwege). Zu berücksichtigen sind insbesondere mobilitätseingeschränkte Verkehrsteilnehmer*innen.

4.5 Verkehrslärm weitestgehend reduzieren

Im Gebiet liegt eine von motorisiertem Verkehr und Straßenbahn ausgehend hohe Lärmbelastung vor. Insbesondere betroffen ist das Umfeld der Prenzlauer Promenade, Langhansstraße, Gustav-Adolf-Straße, Pistoriusstraße, Ostseestraße und Roelckestraße. Lärmbedingte gesundheitsschädliche Auswirkungen ausgehend vom öffentlichen und privaten Verkehr sind durch organisatorische und bauliche Maßnahmen möglichst an der Lärmquelle zu reduzieren.

4.6 Nachhaltige Mobilitätsformen stärken und ausbauen

Im Sinne des Klimaschutzes sind nachhaltige Mobilitätsformen zu stärken und auszubauen. In erster Linie sind Fuß- und Radverkehre durch ausreichend Platz im Straßenraum und entsprechende Infrastruktur (u.a. Querungsmöglichkeiten, Aufstellflächen im Kreuzungsbereich, Fahrradabstellanlagen) zu stärken.

5.1 Kleinklimatische Situation durch Entsiegelung und Begrünung verbessern

Die hohe bauliche Dichte und der hohe Versiegelungsgrad im Gebiet führen zu Wärmeinseln, insbesondere im Bereich der Prenzlauer Promenade, Roelckestraße und Berliner Allee. Um das Quartier hitzeangepasst zu entwickeln, soll die kleinklimatische Situation durch kompensatorische Maßnahmen wie Entsiegelung, Wand- und Dachbegrünungen oder die Gestaltung von mehr verdunstenden (und damit kühlenden) Freiflächen verbessert werden. Diese Maßnahmen haben eine ausgleichende Wirkung und einen positiven Einfluss auf die Wohn- und Lebensqualität im Quartier.

5.2 Öffentlichen und privaten Gebäudebestand behutsam energetisch erneuern

Bei der behutsamen energetischen Erneuerung des öffentlichen und privaten Gebäudebestandes ist zunächst auf effektive und kostengünstige Maßnahmen zu setzen. Dies betrifft in erster Linie die Dämmung der oberen und unteren Geschossdecke, ein hydraulischer Abgleich der Heizsysteme, Heizungstausch sowie die Erneuerung der Fenster. Der energetischen Erneuerung des öffentlichen Gebäudebestands wird dabei eine Vorbildwirkung zuteil. Auch der Einsatz von erneuerbaren Energien soll erhöht werden.

5.3 Bodenbelastungen beseitigen

Durch die langjährige gewerbliche Nutzung von Grundstücken befinden sich im Gebiet zahlreiche Altlastenverdachtsflächen. Die infolge dieser früheren oder aktuellen gewerblichen Nutzungen belasteten Grundstücke sollen saniert werden, um eine für die Gesundheit gefahrlose (Nach)Nutzung der Flächen sicherzustellen.

5.4 Maßnahmen zum Umgang mit dem Niederschlagswasser entwickeln und umsetzen

Der hohe Versiegelungsgrad erschwert die Versickerung des Niederschlagswassers im Gebiet. Bei der Gebietsentwicklung und Umsetzung baulicher Maßnahmen nimmt die Regenwasserbewirtschaftung eine zentrale Rolle ein. Dabei sind stadtklimatische Effekte wie Kühlung durch Versickerung und Verdunstung zu nutzen, um z.B. den Wärmeinseleffekt abzumildern. Bauliche Maßnahmen sind z.B. die Anlage von Retentions- und Verdunstungsmulden im Freiraum, Retentionsdächer, der Anschluss des an die Kanalisation zur Vermeidung von Überschwemmungen (z.B. Behaimstraße) oder die Umgestaltung von Dachflächen („blaugrün“). Die Blockinnenbereiche sind von Stellplätzen freizuhalten. Ausnahmen bestehen bei überwiegend gewerblich genutzten Freiflächen. Hier sind die Flächenansprüche für das Parken auf ein Mindestmaß zu reduzieren

Quelle:

Vorbereitende Untersuchungen gem. § 141 BauGB für das Untersuchungsgebiet Pankow-Langhansstraße Abschlussbericht

Auftraggeber: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Referat IV C, Fehrbelliner Platz 4, 10707 Berlin Ansprechpartner*innen: Franziska Mühleis, Sabine Krutzsch

Auftragnehmer: S.T.E.R.N. Gesellschaft der behutsamen Stadterneuerung mbH, Straßburger Str. 55, 10405 Berlin Bearbeitung: Benedikt Vos, Zeinab Hammoud, Katharina Nickel, Olaf Kube, Salomé Lobert, Niklas Wermbter, Antonia Gergs Berlin, August 2021

Abrufbar unter  https://langhansstrasse.de/wp-content/uploads/2022/06/2021-11-30_Gesamtbericht_TEIL1_mit_Karten_opti.pdf