Information für Eigentümer*innen

Mit Beteiligung der Öffentlichkeit und der Eigentümer*innen wurden von Ende 2019 bis Mitte 2021 die „Vorbereitenden Untersuchungen“ zum Zustand des Gebiets Pankow – Langhansstraße durchgeführt. Das Ergebnis der Untersuchungen verdeutlichte, dass im Gebiet städtebauliche Missstände und Funktionsschwächen, wie u.a. ein hohes Defizit an Grün- und Freiflächen, ein hoher Sanierungs- und Erweiterungsbedarf im Bereich der sozialen und kulturellen Infrastruktur sowie Verkehrs-, Lärm- und Luftbelastungen bestehen. Gleichzeitig ist der besondere Gebietscharakter aus Wohnen und Arbeiten durch die Verdrängung von Gewerbe und Handwerk gefährdet. Grundlage für die Durchführung der Sanierungsmaßnahme ist das Besondere Städtebaurecht nach §§ 136 ff. Baugesetzbuch (BauGB).

Der städtebauliche Rahmenplan stellt die wesentlichen Sanierungsziele für das Sanierungsgebiet Langhansstraße dar. Er bildet den Ziel-Zustand für die künftige städtebauliche Entwicklung ab und ist Grundlage für die Durchführung unterschiedlicher Einzelmaßnahmen.

Der Rahmenplan wird im Rahmen der Konkretisierung der Sanierungsziele fortgeschrieben und an veränderte Erkenntnisse und Bedingungen angepasst. Änderungen des Rahmenplans werden durch das Bezirksamt beschlossen.

Der Rahmenplan für das Sanierungsgebiet Langhansstraße enthält z.T. grundstücksscharfe Darstellungen zur angestrebten Nutzungsart und dem damit verbundenen Veränderungsbedarf. In den fünf definierten Neuordnungsbereichen werden die städtebaulichen Ziele erst durch vertiefende Blockkonzepte entwickelt.

Zusammen mit den schriftlich formulierten Sanierungszielen ist der Rahmenplan Grundlage für sanierungsrechtliche Genehmigungen.

Als Eigentümer*in sind Sie verpflichtet, dem Bezirksamt oder dem eingesetzten Gebietsbeauftragten für das Gebiet Langhansstraße (Stadtkontor GmbH) Auskunft über die Gegebenheiten zu erteilen, die für die Durchführung der Sanierungsmaßnahme erforderlich sind (§ 138 Abs. 1 BauGB).

Außerdem besteht für eine Reihe von Vorhaben ein sanierungsrechtlicher Genehmigungsvorbehalt, d.h. für diese Vorhaben ist ein schriftlicher Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung beim Fachbereich Stadterneuerung des Bezirksamts Pankow zu stellen. Das Bezirksamt prüft, ob das beantragte Vorhaben oder der Rechtsvorgang die Durchführung der Sanierungsmaßnahme wesentlich erschwert oder unmöglich macht oder den Zielen und Zwecken der Sanierung widerspricht. Eine frühzeitige Beratung durch den Bezirk bzw. den Gebietsbeauftragten vor Antragstellung wird dringend empfohlen (Ansprechpartner siehe am Ende der Information).

Folgende Vorgänge und Maßnahmen müssen gemäß § 144 BauGB zur sanierungsrechtlichen Genehmigung beantragt werden: Folgende Vorgänge und Maßnahmen müssen gemäß § 144 BauGB zur sanierungsrechtlichen Genehmigung beantragt werden:

• Baumaßnahmen (auch wenn sie bauordnungsrechtlich nicht genehmigungspflichtig sind) dazu gehören die Errichtung, Änderung und Beseitigung baulicher Anlagen; Nutzungsänderungen; Werbeanlagen; generell wertsteigernde Maßnahme, wie beispielsweise Modernisierungen
• schuldrechtliche Verträge, d.h. vor allem Miet- und Pachtverträge für Gewerbeeinheiten auf bestimmte Zeit für mehr als ein Jahr
• Veräußerung von Grundstücken und Miteigentumsanteilen, auch die Bestellung / Veräußerung von Erbbaurechten
• Belastung des Grundstücks mit Grundschulden, Hypotheken, Dienstbarkeiten, Nießbrauch oder Vorkaufsrechten
• Baulasten (Begründung / Änderung / Aufhebung)
• Grundstücksteilungen.

Der Antrag ist beim Fachbereich Stadterneuerung einzureichen, ein entsprechendes Antragsformular finden Sie auf der Internetseite des Bezirksamts Pankow.

Mit Inkrafttreten der Rechtsverordnung zum Sanierungsgebiet Pankow Langhansstraße hat das zuständige Grundbuchamt in den Grundbüchern aller betroffenen Grundstücke den sogenannten Sanierungsvermerk eingetragen („Eine Sanierung wird durchgeführt.“). Dieser Sanierungsvermerk hat eine Hinweis- und Sperrfunktion. Er weist auf die Durchführung der Sanierungsmaßnahme und die Einbeziehung des Grundstücks hin.

Wie beschrieben ist die Veräußerung von Grundstücken und Miteigentumsanteilen im Sanierungsgebiet genehmigungspflichtig. Grundstückskaufverträge werden im Sanierungsgebiet meist schon vom Notariat beim Fachbereich Stadterneuerung zur Genehmigung eingereicht. Die Prüfung des Bezirksamts umfasst vor allem die Prüfung der Höhe des Kaufpreises durch das Vermessungsamt. Durch die Kaufpreisprüfung wird sichergestellt, dass eine Dämpfung von unerwünschter Bodenspekulation stattfindet. Basis der Bewertung ist der sanierungsunbeeinflusste Bodenwert.

Die Sanierungsmaßnahme Pankow Langhansstraße wird im sogenannten umfassenden Verfahren durchgeführt. Das Baugesetz sieht in diesem Fall vor, dass die Eigentümer*innen der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke (auch Teil- und Miteigentum) einen Beitrag zur Finanzierung der Sanierungsmaßnahme, den sogenannten sanierungsbedingten Ausgleichbetrag (§ 154 BauGB) leisten. Es ist zu erwarten, dass alle Grundstücke am Ende des Sanierungsprozesses durch die öffentlich finanzierten Maßnahmen eine Bodenwerterhöhung erfahren haben. Die Bodenwerterhöhung besteht aus der Differenz des Bodenwertes, den ein Grundstück hat, wenn die Sanierung weder geplant noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich aus der Vorbereitung und Durchführung der Neuordnung ergibt (Endwert). Der Ausgleichsbetrag ist demnach unabhängig von der konjunkturellen Entwicklung des Grundstückswertes und bezieht sich nur auf die durchgeführte Werterhöhung durch die Sanierung.

Nach Abschluss der Sanierung oder einer erfolgten Einzelentlassung haben die Eigentümer*innen im Sanierungsgebiet die Bodenwerterhöhung als sogenannten Ausgleichsbetrag an das Bezirksamt Pankow zu entrichten (§ 154 BauGB).

Vor der förmlichen Entlassung kann der Ausgleichsbetrag auf freiwilliger vertraglicher Grundlage entrichtet werden (Ablösebetrag). Allerdings kann der Ausgleichsbetrag in den ersten Jahren nach Sanierungsbeginn in der Regel noch nicht mit der erforderlichen Sicherheit ermittelt werden, da man den Zustand des Gebietes bei Abschluss der Sanierung nur schwer bestimmen kann. Daher kommt die freiwillige Zahlung des Ausgleichsbetrages zu Beginn des Sanierungsverfahrens nicht in Betracht.

Spätestens nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme (also nach ca. 15 Jahren) werden die Ausgleichsbeträge durch das Bezirksamt per Bescheid erhoben.

Es besteht allerdings die Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag vorzeitig vor Abschluss der Gesamtsanierung auf Grundlage einer vertraglichen Vereinbarung abzulösen (§ 154 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Dies ist jedoch erst dann möglich, wenn zumindest die Sanierungsziele ausreichend konkretisiert wurden und sich damit der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermitteln lässt. Da das Sanierungsgebiet Langhansstraße erst im Dezember 2021 festgesetzt wurde, müssen als Grundlage der Konkretisierung der Sanierungsziele zunächst verschiedene Konzepte und Studien (z.B. Verkehrskonzept und Sozialstudie) erarbeitet werden.  Aus diesem Grund ist erst in ca. 5 Jahren damit zu rechnen, dass eine vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrags vorstellbar ist. Es steht im Ermessen der Gemeinde, ob sie die vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrags zulassen möchte. Eigentümer haben keinen Rechtsanspruch auf den Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung.

Der Abschluss einer Vereinbarung über die vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages ist im Übrigen auch nicht mit der vorzeitigen Entlassung des Grundstücks aus der Sanierung nach § 163 BauGB und der Löschung des Sanierungsvermerks im Grundbuch verbunden.

Die frühzeitig gezahlten Ausgleichsbeträge fließen nicht in den allgemeinen Haushalt, sondern werden direkt wieder im Gebiet eingesetzt.

Nach Abschluss des Sanierungsverfahrens wird die Sanierungsverordnung nach § 162 BauGB förmlich aufgehoben. Dies wird voraussichtlich nach einem Durchführungszeitraum von etwa 15 Jahren der Fall sein. Der Sanierungsvermerk im Grundbuch wird anschließend gelöscht.

Eigentümer*innen können gemäß § 163 BauGB eine vorzeitige Entlassung ihres Grundstücks aus der Sanierung beantragen. Dem Entlassungsantrag wird stattgegeben, wenn die grundstücksbezogenen und die grundstücksübergreifenden Sanierungsziele erreicht sind. Die Voraussetzungen für eine Einzelentlassung werden in den ersten Jahren nach Sanierungsbeginn in der Regel nicht vorliegen, da viele Sanierungsziele erst im Laufe des Verfahrens konkretisiert werden. So ist eine vorzeitige Entlassung bzw. eine vorzeitige Ablösung des sanierungsbedingten Ausgleichsbetrages im Sanierungsgebiet Langhansstraße aktuell noch nicht möglich.

Ja, bei der Modernisierung und Instandsetzung besteht die Möglichkeit, erhöhte steuerliche Abschreibungen nach § 7 h EStG (Einkommensteuergesetz) geltend zu machen. Die Baumaßnahme muss dafür genehmigt sein.

Die Inanspruchnahme setzt eine Bescheinigung des Bezirksamts voraus. Hierfür muss vor Beginn der Baumaßnahmen eine Vereinbarung zwischen Eigentümer*in und dem Bezirksamt Pankow abgeschlossen werden. Nach Fertigstellung der Baumaßnahme werden die Umsetzung und die eingereichte Kostenaufstellung vom Bezirksamt geprüft, bevor eine Bescheinigung ausgestellt wird.

Weitere Informationen hierzu finden Sie hier.