Information für Eigentümer

Im Dezember 2021 hat der Senat von Berlin das Gebiet Pankow- Langhansstraße per Rechtsverordnung als Sanierungsgebiet förmlich festgelegt. Die Sanierungsmaßnahme wird innerhalb von 15 Jahren im sogenannten „umfassenden Verfahren“ durchgeführt. Ihr Grundstück hat im Grundbuch einen so genannten „Sanierungsvermerk“ erhalten bzw. erhält diesen derzeit. Er weist daraufhin, dass Ihr Grundstück in die Sanierungsmaßnahme einbezogen ist und für die Dauer der Sanierung bestimmte Regeln und Verfahren einzuhalten sind.

Antworten zu wichtigen Fragen finden Sie hier:

Mit Beteiligung der Öffentlichkeit und der Eigentümer*innen wurden von Ende 2019 bis Mitte 2021 die „Vorbereitenden Untersuchungen“ zum Zustand des Gebiets Pankow – Langhansstraße durchgeführt. Das Ergebnis der Untersuchungen verdeutlichte, dass im Gebiet städtebauliche Missstände und Funktionsschwächen, wie u.a. ein hohes Defizit an Grün- und Freiflächen, ein hoher Sanierungs- und Erweiterungsbedarf im Bereich der sozialen und kulturellen Infrastruktur sowie Verkehrs-, Lärm- und Luftbelastungen bestehen. Gleichzeitig ist der besondere Gebietscharakter aus Wohnen und Arbeiten durch die Verdrängung von Gewerbe und Handwerk gefährdet. Grundlage für die Durchführung der Sanierungsmaßnahme ist das Besondere Städtebaurecht nach §§ 136 ff. Baugesetzbuch (BauGB).

Der städtebauliche Rahmenplan stellt die wesentlichen Sanierungsziele für das Sanierungsgebiet Langhansstraße dar. Er bildet den Ziel-Zustand für die künftige städtebauliche Entwicklung ab und ist Grundlage für die Durchführung unterschiedlicher Einzelmaßnahmen. Der Rahmenplan wird im Rahmen der Konkretisierung der Sanierungsziele fortgeschrieben und an veränderte Erkenntnisse und Bedingungen angepasst. Änderungen des Rahmenplans werden durch das Bezirksamt beschlossen. Der Rahmenplan für das Sanierungsgebiet Langhansstraße enthält z.T. grundstücksscharfe Darstellungen zur angestrebten Nutzungsart und dem damit verbundenen Veränderungsbedarf. In den fünf definierten Neuordnungsbereichen werden die städtebaulichen Ziele erst durch vertiefende Blockkonzepte entwickelt. Zusammen mit den schriftlich formulierten Sanierungszielen ist der Rahmenplan Grundlage für sanierungsrechtliche Genehmigungen.

Als Eigentümer*in sind Sie verpflichtet, dem Bezirksamt oder dem eingesetzten Gebietsbeauftragten für das Gebiet Langhansstraße (Stadtkontor GmbH) Auskunft über die Gegebenheiten zu erteilen, die für die Durchführung der Sanierungsmaßnahme erforderlich sind (§ 138 Abs. 1 BauGB). Außerdem besteht für eine Reihe von Vorhaben ein sanierungsrechtlicher Genehmigungsvorbehalt, d.h. für diese Vorhaben ist ein schriftlicher Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung beim Fachbereich Stadterneuerung des Bezirksamts Pankow zu stellen. Das Bezirksamt prüft, ob das beantragte Vorhaben oder der Rechtsvorgang die Durchführung der Sanierungsmaßnahme wesentlich erschwert oder unmöglich macht oder den Zielen und Zwecken der Sanierung widerspricht. Eine frühzeitige Beratung durch den Bezirk bzw. den Gebietsbeauftragten vor Antragstellung wird dringend empfohlen (Ansprechpartner siehe am Ende der Information). Folgende Vorgänge und Maßnahmen müssen gemäß § 144 BauGB zur sanierungsrechtlichen Genehmigung beantragt werden: Folgende Vorgänge und Maßnahmen müssen gemäß § 144 BauGB zur sanierungsrechtlichen Genehmigung beantragt werden: Baumaßnahmen (auch wenn sie bauordnungsrechtlich nicht genehmigungspflichtig sind) dazu gehören die Errichtung, Änderung und Beseitigung baulicher Anlagen; Nutzungsänderungen; Werbeanlagen; generell wertsteigernde Maßnahme, wie beispielsweise Modernisierungen schuldrechtliche Verträge, d.h. vor allem Miet- und Pachtverträge für Gewerbeeinheiten auf bestimmte Zeit für mehr als ein Jahr Veräußerung von Grundstücken und Miteigentumsanteilen, auch die Bestellung / Veräußerung von Erbbaurechten Belastung des Grundstücks mit Grundschulden, Hypotheken, Dienstbarkeiten, Nießbrauch oder Vorkaufsrechten Baulasten (Begründung / Änderung / Aufhebung) Grundstücksteilungen. Der Antrag ist beim Fachbereich Stadterneuerung einzureichen, ein entsprechendes Antragsformular finden Sie auf der Internetseite des Bezirksamts Pankow.

Wie beschrieben ist die Veräußerung von Grundstücken und Miteigentumsanteilen im Sanierungsgebiet genehmigungspflichtig. Grundstückskaufverträge werden im Sanierungsgebiet meist schon vom Notariat beim Fachbereich Stadterneuerung zur Genehmigung eingereicht. Die Prüfung des Bezirksamts umfasst vor allem die Prüfung der Höhe des Kaufpreises durch das Vermessungsamt. Durch die Kaufpreisprüfung wird sichergestellt, dass eine Dämpfung von unerwünschter Bodenspekulation stattfindet. Basis der Bewertung ist der sanierungsunbeeinflusste Bodenwert.

Durch die Sanierungsmaßnahme wird das Gebiet um die Langhansstraße insgesamt entwickelt, das heißt städtebauliche und funktionale Mängel werden abgebaut. Dies führt in der Folge voraussichtlich dazu, dass die Bodenwerte sanierungsbedingt ansteigen. In ein Sanierungsgebiet fließt viel öffentliches Geld für Planungen, Vorbereitung und Durchführung der einzelnen Maßnahmen, wie der Erarbeitung von Konzepten, die Anlage von Grün-, Spiel- und Freizeitflächen, den Bau oder die Erneuerung von Infrastruktur- und Gemeinbedarfseinrichtungen, aber auch für Grunderwerb und Ordnungsmaßnahmen (wie z.B. Bodenordnung, Erschließung und Freilegung von Grundstücken). Alles was getan werden muss, damit im privaten wie im öffentlichen Bereich gebaut werden kann oder Modernisierungen erfolgversprechend in Angriff genommen werden können, wird finanziert und im Rahmen von gebündelten, Ressort übergreifenden Anstrengungen umgesetzt. Die erheblichen Sanierungskosten sind nur tragbar, weil die Allgemeinheit (das heißt der Bund, der Senat von Berlin und der Bezirk Pankow) diese zunächst vorfinanzieren und später zum größten Teil auch übernehmen. Aber auch die Grundstückseigentümer, die von der Verbesserung des Gebiets profitieren, werden durch Zahlung des Ausgleichsbetrages an den Kosten beteiligt. Ausgleichsbeträge sind Geldbeträge, die den Bodenwertunterschied zwischen Beginn und Ende der Sanierung darstellen. Konjunkturbedingte Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse sind keine sanierungsbedingte Wertsteigerung und dürfen bei der Ermittlung des Wertunterschiedes nicht berücksichtigt werden. Die Bodenwerterhöhung durch Sanierungsmaßnahmen ist für jedes einzelne Grundstück zu ermitteln. Es wird dabei ermittelt, in welchem Umfang die Umsetzung der Sanierungsziele eine Verbesserung der Situation im Gebiet und für das einzelne Grundstück bewirkt hat. Denn Ziel einer Sanierung ist die Entwicklung der städtebaulichen Gebietsstruktur und die Verbesserung der Lebensqualität im Gebiet. Der Teil der Werterhöhung, der sich messbar auf den Bodenwert jedes einzelnen Grundstücks auswirkt, soll zur anteiligen Finanzierung der Sanierung an den Bezirk gezahlt werden. Die Höhe des Ausgleichsbetrags entspricht als Differenz zwischen Anfangs- und Endwert der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, die im Laufe der Sanierung bewirkt worden ist. Dazu wird ein Gutachten erstellt und mit Ihnen erörtert. Die allgemeine (konjunkturell bedingte) Bodenwertsteigerung wird hingegen nicht berücksichtigt.

Durch die Sanierungsmaßnahme wird das Gebiet um die Langhansstraße insgesamt entwickelt, das heißt städtebauliche und funktionale Mängel werden abgebaut. Dies führt in der Folge voraussichtlich dazu, dass die Bodenwerte sanierungsbedingt ansteigen. In ein Sanierungsgebiet fließt viel öffentliches Geld für Planungen, Vorbereitung und Durchführung der einzelnen Maßnahmen, wie der Erarbeitung von Konzepten, die Anlage von Grün-, Spiel- und Freizeitflächen, den Bau oder die Erneuerung von Infrastruktur- und Gemeinbedarfseinrichtungen, aber auch für Grunderwerb und Ordnungsmaßnahmen (wie z.B. Bodenordnung, Erschließung und Freilegung von Grundstücken). Alles was getan werden muss, damit im privaten wie im öffentlichen Bereich gebaut werden kann oder Modernisierungen erfolgversprechend in Angriff genommen werden können, wird finanziert und im Rahmen von gebündelten, Ressort übergreifenden Anstrengungen umgesetzt. Die erheblichen Sanierungskosten sind nur tragbar, weil die Allgemeinheit (das heißt der Bund, der Senat von Berlin und der Bezirk Pankow) diese zunächst vorfinanzieren und später zum größten Teil auch übernehmen. Aber auch die Grundstückseigentümer, die von der Verbesserung des Gebiets profitieren, werden durch Zahlung des Ausgleichsbetrages an den Kosten beteiligt. Ausgleichsbeträge sind Geldbeträge, die den Bodenwertunterschied zwischen Beginn und Ende der Sanierung darstellen. Konjunkturbedingte Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse sind keine sanierungsbedingte Wertsteigerung und dürfen bei der Ermittlung des Wertunterschiedes nicht berücksichtigt werden. Die Bodenwerterhöhung durch Sanierungsmaßnahmen ist für jedes einzelne Grundstück zu ermitteln. Es wird dabei ermittelt, in welchem Umfang die Umsetzung der Sanierungsziele eine Verbesserung der Situation im Gebiet und für das einzelne Grundstück bewirkt hat. Denn Ziel einer Sanierung ist die Entwicklung der städtebaulichen Gebietsstruktur und die Verbesserung der Lebensqualität im Gebiet. Der Teil der Werterhöhung, der sich messbar auf den Bodenwert jedes einzelnen Grundstücks auswirkt, soll zur anteiligen Finanzierung der Sanierung an den Bezirk gezahlt werden. Die Höhe des Ausgleichsbetrags entspricht als Differenz zwischen Anfangs- und Endwert der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, die im Laufe der Sanierung bewirkt worden ist. Dazu wird ein Gutachten erstellt und mit Ihnen erörtert. Die allgemeine (konjunkturell bedingte) Bodenwertsteigerung wird hingegen nicht berücksichtigt.

Ja, bei der Modernisierung und Instandsetzung besteht die Möglichkeit, erhöhte steuerliche Abschreibungen nach § 7 h EStG (Einkommensteuergesetz) geltend zu machen. Die Baumaßnahme muss dafür genehmigt sein. Außerdem muss vor Beginn der Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahme eine Vereinbarung mit dem Fachbereich Stadterneuerung des Bezirksamts Pankow abgeschlossen werden. Eine kostenpflichtige Bescheinigung zur Vorlage beim Finanzamt kann nach Fertigstellung der Baumaßnahme erteil werden.

 

Download: Information für Eigentümer im Sanierungsgebiet Langhansstraße (Dateigröße 0,2 MB, PDF).